Cực HOT

Timeshare Và Công Thức Kinh Tế

Đây là bài viết Timeshare tôi tình cờ đọc được tại Homefair.com vào tháng 8, năm 1995. Tôi xin trình bày lại bài viết này, nếu có thiếu xót mong các bạn bỏ qua.

"Tôi không tin ông thực sự là một nhà kinh tế" càu nhàu và gầm gừ, người đại diện bán Timeshare cho Spinnaker Resort của Hilton Head Island, SC, khi gia đình tôi và tôi bỏ đi mà không mua.
Trong khi đó, tôi đã xác định rằng ai trong thỏa thuận này cũng coi như là một kẻ thua cuộc, dựa trên các số liệu của người đại diện Timeshare và công thức kinh tế cho các lợi nhuận của việc mua so với thuê.
 Đây là công thức trong kinh tế:
profitability = rental rate + appreciation rate - interest cost  tạm dịch là
Lợi nhuận= Giá thuê phòng + Tỉ lệ giá trị gia tăng - chi phí lãi suất
note: Appreciate rate:  là tỉ lệ gia tăng trong giá trị thị trường của tài sản trong một thời gian nhất định. Nó được tính như là sự khác biệt giá trị trong một khoảng thời gian với giá trị của thời kỳ trước đó, trong những giá trị của thời kỳ trước đó

Khi lợi nhuận theo chiều hướng tích cực, bạn nên mua. Khi nó là tiêu cực, tốt hơn hết là bạn nên thuê. Khi mọi người đi đến bãi biển trong một tuần, họ thường thuê các nơi mà họ ở lại. Những người dành nhiều thời gian ở bãi biển có thể chọn mua một nơi. Ý tưởng của việc Time-sharing là thay vì mua hoặc thuê một căn hộ bãi biển, bạn mua một tuần tại một căn hộ bãi biển. Mỗi năm, bạn có thể đi đến bãi biển và ở trong các căn hộ trong tuần mà bạn sở hữu nó. 
Không phải mua là luôn luôn tốt hơn là thuê? Cuối cùng là , nếu bạn mua, bạn "sở hữu" một cái gì đó, trong khi nếu bạn thuê, bạn không. Vâng, nếu bạn phải trả 500.000 USD để mua một cái gì đó, và bạn có thể thuê nó trong một khoảng thời gian trong một năm, bạn vẫn giữ ý định mua nó?  Trong thực tế, quyết định thuê hoặc mua phụ thuộc vào giá cả, tiền thuê, và các yếu tố khác được tính vào công thức lợi nhuận. 
Một lợi thế lớn của việc sở hữu một cái gì đó là khi bạn đã kết thúc việc sử dụng nó, thì bạn cảm nhận được một số giá trị của việc sở hữu tài sản. Giá trị của một phần tài sản sẽ phụ thuộc vào tốc độ mức giá cả được đánh giá cao. Đó là lý do tại sao tỷ lệ giá trị gia tăng lại xuất hiện trong công thức. Khi bạn sở hữu các nơi mà bạn đang ở, bạn không phải trả tiền thuê. Do đó, bạn có thể thêm giá thuê phòng (theo tỷ lệ giá thuê phòng trên giá mua) vào công thức tính lợi nhuận. Những bất lợi chính của việc mua là bạn sẽ lâm vào hoàn cảnh thiếu tiền mặt (hoặc vay vốn). Chi phí lãi xuất trên các quỹ vay vốn này phải được trừ trong công thức tính toán lợi nhuận.

Phân Tích Time Share

 Tôi xin sử dụng số liệu của nhân viên bán hàng Timeshare trong công thức này. 
1. Đối với giá thuê phòng, tôi lưu ý rằng giá thuê cho kỳ nghỉ của chúng tôi là 1200 $ cho tuần đó. Một Timeshare của anh ta có giá là 11.900 $ - làm tròn là $ 12.000. Đơn giản chỉ cần bạn lấy giá Timeshare chia cho giá thuê bạn sẽ có được một tỷ lệ 10% cho giá thuê, điều này xem ra rất hấp dẫn. Tuy nhiên, điều quan trọng để điều chỉnh tính toán này ra các lệ phí trong Timeshare. Các Timeshare buộc trả phí bảo trì 433,25 $ / năm, một khoản phí thành viên là $ 200 / năm,  publication subscription là 67 $ / năm, và lệ phí khác là 93 $ / năm, tôi tin đây là những lệ phí hành chánh (Tôi không thể hoàn toàn chắc chắn rằng tôi những con số này đúng 100%, bởi vì khi tôi  cố gắng để có lấy mảnh giấy mà tôi đã viết những lệ phí này xuống, nhân viên bán hàng giựt nó ra khỏi tay của tôi). 
Lệ phí thêm lên đến $ 793, như vậy mỗi năm thay vì tiết kiệm được $ 1200 trong tiền thuê nhà, chúng tôi sẽ tiết kiệm được $ 1200 - $ 793, hoặc $ 407. Đây là giá thuê thực của Timeshare. Bạn lấy giá của Timeshare. $ 11,900 Chia cho $ 407, kết quả là 3,4 phần trăm cho giá thuê phòng, đó là con số đầu tiên yêu cầu của công thức.
2. Khi anh ta đưa ra lời chào hàng của mình, anh ta sử dụng kỹ thuật trình bày về các giả thiết của nhân viên bán hàng Timeshare cổ điển rằng giá thuê và giá cả sẽ tăng 10 phần trăm / năm, vì vậy con số 10% này sử dụng  cho tỷ lệ giá trị tăng giá. 
3. Anh ta cho rằng, tỷ lệ lãi suất cho vay vốn của chúng tôi sẽ là 17,9 %, vì vậy ta sử dụng con số này cho chi phí lãi suất. Khi tôi đặt tất cả những con số này vào công thức, 
kết quả là: lợi nhuận = 3,4 + 10,0-17,9 = - 4,5% 
Số âm có nghĩa là so với việc thuê, mua Timeshare này sẽ tốn thêm chi phí 4,5 % / năm. 
Công thức Tính toán nhanh chóng có một số sai sót. Ví dụ, tôi đã giả định ngầm rằng lệ phí sẽ tăng ở mức tương tự như giá thuê phòng. Chúng có thể tăng lên nhiều hơn, hoặc ít hơn

Nếu ban muốn tìm hiểu thêm, ban có thể vào đây Timeshare 360xu là một giao diện mới giành riêng cho các bài viết Timeshare. Cám ơn các bạn.

Recent Post

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...